Cơn sốt đất và những chiêu trò “độc” khó ai nghĩ đến

Cơn sốt đất ở một số tỉnh, thành trên cả nước diễn ra hồi đầu năm, nhiều nhà đầu tư kiếm bộn tiền từ những cú “lướt sóng” nhưng cũng không ít cá nhân vướng phải không ít rắc rối với pháp luật từ những bản hợp đồng “dở khóc, dở cười”.

Nguyễn Thị Hoàng Nh. bên lô đất đang gặp "rắc rối từ trên trời rơi xuống"

Vì tiền, họ hàng cũng “bán”

Những ngày cuối năm 2021, cơn sốt đất ở Lâm Đồng, Phú Yên, Khánh Hòa bắt đầu manh nha và bùng nổ mạnh trong vòng 4 tháng đầu năm 2022. Các vùng nông thôn, buôn làng cho tới ruộng rẫy, “view” sông suối, “view” cánh đồng… đều được cho lên bảng giá với sức mua bán chóng mặt.

Trong cơn sốt đất này, bên cạnh câu chuyện những nhà đầu cơ “lướt sóng” dễ dàng kiếm tiền tỉ thì một số cá nhân làm môi giới, thậm chí người dân có tiền cũng nhanh chóng nắm lấy cơ hội kiếm tiền, thậm chí bằng các chiêu trò, mánh tinh vi để “cầm đằng chuôi” với cả người bán.

Tỉnh Lâm Đồng từ giữa tháng 7/2022 dần thưa cảnh hạ đồi, phân lô. Tình trạng "nhà nhà, người người làm cò đất" cũng không còn. Một số ý kiến cho rằng, Lâm Đồng đã hết thời sốt đất ảo nhưng hệ luỵ lại khiến nhiều người lao đao.

Đầu năm 2022, do cần tiền đầu tư kinh doanh nên chị Nguyễn Thị Hoàng Nh. và em gái quyết định rao bán hai lô đất tại Thạnh Mỹ (huyện Đơn Dương, Lâm Đồng).

Ngay sau khi đăng tải thông tin bán đất, rất nhiều khách hàng đã tìm đến hỏi mua, nhưng chị Nh. và em gái sau đó quyết định bán lại cho người họ hàng với số tiền bán rẻ hơn 100 triệu đồng/lô so với giá chốt của một khách hàng ở Hà Nội.

Mọi việc sẽ không có gì nếu cuộc trao đổi mua bán sau đó diễn ra theo đúng thông lệ. Theo lời chị Nh., bên mua sau đó lấy lý do dù là họ hàng nhưng ít gặp mặt, ít tiếp xúc với 2 chị em nên đưa đề nghị bên mua sẽ soạn thảo hợp đồng đặt cọc. Đồng thời, bên mua cũng yêu cầu người nhận cọc sẽ là bố ruột của chị là ông Nguyễn Xuân Đ.

Để người mua được yên tâm nên chị Nh. và em gái vui vẻ đồng ý để cho bố thực hiện giao dịch nhận cọc với số tiền là 1 tỷ đồng và trong giấy đặt cọc cũng thể hiện rõ “hai lô đất của các con tôi”; “Ông N.X.Đ bố của hai con trên có nhận cọc của bà Lê Thị Tuyết Nh.”

Việc ký kết giấy nhận cọc và chuyển tiền đặt cọc sau đó được diễn ra thuận lợi, hẹn 10 ngày sau phía chị Nh. sẽ công chứng chuyển quyền sử dụng đất cho người bà con kia . Chị Nh. và em gái sau đó dùng tiền để đầu tư kinh doanh.

Gần đến thời điểm hai bên tiến hành bước tiếp theo là chuyển quyền sử dụng đất thì người bà con cho rằng phía chị Nh. bán giá cao, yêu cầu “giảm giá mỗi lô thêm 200-300 triệu đồng”  và cố tình trì hoãn việc thanh toán.

Yêu cầu giảm giá không được chấp nhận, bên mua “quay đầu xe” yêu cầu phía chị Nh. hoàn trả lại 1 tỷ đã nhận cọc với lý do người nhận cọc là bố chị Nh. là không hợp lệ. Đồng thời, bên cọc có thông báo sẽ khởi kiện nếu gia đình chị Nh. không trả lại 1 tỷ đồng tiền cọc.

Sau thời gian đàm phán bất thành, gia đình chị Nh. bất ngờ nhận được thông báo 2 lô đất của gia đình chị bị phong tỏa vì liên quan đến vụ  án: “Yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại tài sản”. Hiện tại, chị Nh. và các thành viên trong gia đình rất mệt mỏi vì vướng vào những rắc rối pháp lý, vừa mất thời gian theo tòa lại bị ảnh hưởng rất lớn về kinh tế kèm theo.

Theo luật sư Nguyễn Quyết Quyền, thuộc Đoàn luật sư TP. HCM: Tại thời điểm lập hợp đồng đặt cọc, bên mua biết rõ chủ sử dụng đất không phải là ông Đ, nhưng có lẽ vì sợ các con của ông Đ đổi ý nên mới xác lập hợp đồng đặt cọc với ông Đ và cũng đã ràng buộc đầy đủ các điều khoản theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, ghi rõ :

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia một khoản tiền…trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

2. Trường  hợp  hợp   đồng  được  giao  kết, thực  hiện  thì  tài  sản  đặt  cọc  trả  lại cho  bên   đặt  cọc hoặc  được  trừ  để  thực  hiện   nghĩa  vụ  trả  tiền; Nếu  bên  đặt  cọc  từ   chối  việc  giao  kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Theo nội dung trao đổi giữa hai bên thì, bên bán trước sau vẫn thể hiện rõ quan điểm là muốn ký hợp đồng chuyển nhượng thực hiện đúng nội dung thỏa thuận trong Giấy đặt cọc, tuy nhiên phía bên mua đã không thực hiện đúng thỏa thuận, từ chối nhận chuyển nhượng. Vì vậy, bên mua là bên vi phạm hợp đồng và phải chịu mất cọc là phù hợp với quy định của pháp luật nhằm đảm bảo ổn định các giao dịch dân sự.

Không phải trường hợp cá biệt

Tương tự như trường hợp của gia đình chị Nh., anh Nguyễn Trọng H. (trú tại TP Đà Lạt, Lâm Đồng) cũng từng “điêu đứng” vì bị “cho vào tròng” của một đối tượng đầu tư bất động sản “lướt sóng”.

Anh H. cho biết, khoảng tháng 4/2022, anh rao bán mảnh đất tại Đà Lạt và có một đối tượng đến đặt cọc 100 triệu và hẹn 20 ngày sau sẽ có mặt để tiến hành những giao dịch tiếp theo.

Đến ngày hẹn, người mua tới gặp vợ chồng anh xin nới thêm 10 ngày vì… chưa đủ tiền.

Anh H. đồng ý…

10 ngày sau, người mua lại đến tìm anh, năn nỉ xin lại tiền cọc với lý do…gia đình có biến cố nên tiền mua đất phải bỏ ra lo việc, hẹn anh H. khi nào gom đủ tiền, đất của anh vẫn chưa bán thì sẽ đến…giao dịch lại.

Trước đó, Tòa án Nhân dân Lâm Đồng cũng từng xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý ngày 29/10/2020 việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với cùng nội dung như trường hợp nhà chị Nh nói trên.

Theo đó, qua bạn bè ông C và bà B được biết bà Hồ Thị V muốn bán nhà và đất tại Đà Lạt nên ông C có liên hệ với bà V. và được bà V. cho xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số cấp cho bốn người gồm ông Nguyễn Đức T, bà Hồ Thị V, ông Hồ Minh D và bà Lâm Thị Nguyệt H. Bà V khẳng định đã được các đồng sở hữu khác ủy quyền cho bà chuyển nhượng tài sản nêu trên và sẽ cung cấp cho ông C hợp đồng ủy quyền sau.

Sau khi thỏa thuận, các bên thống nhất giá mua bán nhà và đất nêu trên là 54 tỷ đồng.

Bà V đã viết giấy nhận cọc, nội dung thỏa thuận về tiền cọc, thời hạn thanh toán từng đợt, quyền và nghĩa vụ của các bên, sau đó ông C đã cọc cho bà V 1 tỷ đồng.

Và theo giấy nhận cọc thì 3 tháng sau, ông C phải thanh toán số tiền còn lại của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là 33 tỷ đồng cho bà V.

Sau khi nhận đủ tiền bà và các đồng sỡ hữu khác sẽ ra công chứng để Hợp đồng chuyển nhượng cho ông C theo đúng nội dung giấy nhận cọc mà hai bên đã cam kết.

Thực hiện Giấy nhận cọc, vợ chồng ông C, bà B chuyển vào tài khoản cho bà V sau đó tổng 21 tỷ đồng.

Sau khi giao nhận tiền, lấy lý do bà V không cung cấp được cho vợ chồng ông C, bà B hợp đồng ủy quyền của các đồng sở hữu còn lại, ông C bà B cho rằng bà V có hành vi lừa dối nên Giấy nhận cọc do bà V tự quyết định việc mua bán là vô hiệu.

Vợ chồng ông C bà B còn có đơn khởi kiện yêu cầu: Hủy giấy nhận cọc giữa bà Hồ Thị V ông Tạ Duy Quốc C do bị vô hiệu và buộc bà Hồ Thị V trả lại cho vợ chồng ông C, bà B số tiền 21 tỷ đồng đã nhận

Tại phiên sơ thẩm, bà V khẳng định, việc ông C khởi kiện yêu cầu Hủy Giấy nhận cọc; buộc bà trả lại số tiền đã nhận cọc là 21 tỷ đồng và chấm dứt việc chuyển nhượng nhà và đất tại Đà Lạt thì bà không đồng ý ,vì bà và các đồng sở hữu khác vẫn thiện chí muốn bán căn nhà nêu trên cho ông C, bên bán không vi phạm bất cứ nghĩa vụ nào mà các bên đã thỏa thuận theo giấy nhận cọc.

Bà đề nghị ông C thực hiện nghĩa vụ thanh toán số tiền còn lại là 33 tỷ đồng và ra công chứng hợp đồng mua bán nhà theo như thỏa thuận tại Giấy nhận cọc.

Phiên sơ thẩm sau đó đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông C, bà B để buộc bà V trả lại cho ông C, bà B số tiền 21 tỷ đồng.

Không đồng ý với bản án của tòa sơ thẩm, bà V và các đồng sở hữu đã kháng án.

Đơn kháng cáo của các đương sự yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tòa án cấp phúc thẩm sau đó đã quyết định:  Chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bị đơn và chấp nhận toàn bộ kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn trả lại số tiền nhận đặt cọc 21 tỷ đồng.

Sửa bản án sơ thẩm Xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

Nhận định của Tòa án, có căn cứ xác định toàn bộ số tiền 21 tỷ đồng mà vợ chồng ông C, bà B chuyển cho vợ chồng bà V, ông T đều là tiền đặt cọc để mua nhà đất tại thành phố Đà Lạt .

Việc các bên giao kết hợp đồng đặt cọc chính là căn cứ để xác lập hợp đồng theo quy định và các bên cam kết trong giấy nhận cọc thì ông C sẽ thanh toán số tiền còn lại 33 tỷ đồng thì các bên sẽ ra văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Nhưng chưa đến ngày hai bên thỏa thuận ký kết hợp đồng, ông C, bà B đã khởi kiện “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với bà V là trái với ý chí tự nguyện thỏa thuận ban đầu giữa các bên.

Mặt khác, tại phiên phúc thẩm, vợ chồng ông D, bà H xác nhận sau mỗi lần bà V nhận tiền đặt cọc thì bà V đều thông báo và chuyển tiền vào tài khoản của ông Hồ Đức D tại ngân hàng; hiện nay vợ chồng ông D, bà H cũng như vợ chồng bà V, ông T vẫn yêu cầu vợ chồng ông C, bà B thanh toán số tiền còn lại 33 tỷ đồng và tiến hành hợp đồng chuyển nhượng nhà đất  theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Do đó, các bên phải thực hiện đúng cam kết đã ký kết tại giấy nhận cọc nhưng vợ chồng ông C, bà B không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng nhà đất  là lỗi hoàn toàn thuộc về vợ chồng ông C, bà B nên vợ chồng ông C, bà B phải chịu mất số tiền đặt cọc 21 tỷ đồng.

“Ai đi mua đất mà không muốn giao dịch nhanh chóng đâu, người ta phải thực sự khó khăn nên mới xin hoãn chuyển quyền rồi lấy lại tiền cọc. Tôi đã nghĩ thế. Vậy nhưng sau đó, thấy một số bạn bè tôi cũng gặp phải tình trạng tương tự vậy thì tôi mới hiểu ra rằng, đó là “chiêu trò” của dân cò đất lướt sóng”.

Theo anh H., nhiều cò đất vì vốn nhỏ nên nghĩ ra chiêu sẽ “găm” đất của người bán bằng cách đặt cọc với số tiền nhỏ, sau đó đi tìm khách, nếu thuận lợi thì sẽ có lời lớn, nếu không tìm được khách sẽ dùng “khổ nhục kế” hoặc chiêu trò đề lấy lại tiền cọc.

GIA BẢO